De gebouwde omgeving is een niet weg te denken onderdeel van de maatschappij. Huizen, kantoren, winkels en distributiecentra dragen allemaal bij aan het straatbeeld, het karakter en de leefbaarheid van een omgeving. Ook op het klimaat heeft de gebouwde omgeving impact, en eigenaren van gebouwen kunnen een belangrijke rol spelen in de verduurzamingsopgave waar Nederland voor staat. CBRE Global Investors is een investment manager die namens institutionele investeerders zoals pensioenfondsen en verzekeraars investeert in vastgoed. Paul Oremus, country manager Nederland en fondsmanager van het CBRE Dutch Residential Fund, en Ronald van der Waals, fondsmanager van het CBRE Dutch Office Fund, geven inzicht in hoe zij duurzaamheid hebben geïntegreerd in hun investeringsstrategieën.
Wat verstaat men onder duurzaamheid binnen de vastgoedsector?
Oremus: “Wij bekijken duurzaamheid vanuit de ESG-benadering: environmental, social en governance. De E heeft met name betrekking op het verduurzamen van de fysieke gebouwen en het verminderen van het energiegebruik. De S vertegenwoordigt de sociale component. Gebouwen worden gebruikt door mensen en hebben een impact op de omgeving waarin ze staan. Dit willen wij positief beïnvloeden. Het governanceaspect heeft betrekking op de manier waarop wij investeringsbeslissingen maken en hoe wij verantwoording afleggen aan onze stakeholders, waaronder onze investeerders.”
Paul Oremus
Welke factoren maken het noodzakelijk en/of aantrekkelijk om duurzaamheid mee te nemen in investeringsbeslissingen?
Oremus: “Duurzaamheid is iets dat in de genen van onze organisatie zit. In toenemende mate wordt ook vanuit onze investeerders en huurders meer nadruk gelegd op duurzaamheid. Samen willen en moeten we toewerken naar de doelen van het Parijsakkoord en het voorgestelde nationale klimaatakkoord om op de lange termijn de opwarming van de aarde te beperken. Daarnaast moeten we andere trends, zoals het duurder worden van gas, ook niet uit het oog verliezen. Als we niet inspelen op deze trends, zullen die kosten ervoor zorgen dat de operationele kosten van de gebouwen stijgen en huurders andere keuzes gaan maken. Ook dat beïnvloedt de duurzaamheid van een gebouw.”
Van der Waals: “De integrale drijfveer (al meer dan 10 jaar) is onze overtuiging dat duurzame locaties met duurzame gebouwen – waar blijvend vraag naar is – op de middellange en lange termijn een beter rendement opleveren voor onze investeerders en andere stakeholders.”
Welke impact hebben (inter)nationale duurzaamheidsverdragen zoals het akkoord van Parijs op jullie investeringen?
Van der Waals: “Voor nieuwe investeringen in gebouwen hebben we ons programma van eisen aangescherpt, met een vooraf gespecificeerd laag energieverbruik als een van de eisen. In onze bestaande portefeuilles ligt daar een uitdagende opgave. We investeren actief in die portefeuilles om gebouwinstallaties te verbeteren, gebruikers bewust te maken van hun verbruik of het energieverbruik op een andere manier te verlagen. Hiervoor werken we actief samen met adviseurs en leveranciers om zo een vliegwiel te creëren als aanjager binnen de industrie.”
Oremus: “Binnen ons woningfonds hebben we het doel om in 2030 volledig van het gas af te zijn en de CO2-uitstoot de komende tien jaar met 50 procent te verminderen. Dat is ambitieus, maar niet onrealistisch: in de afgelopen tien jaar hebben we jaarlijks al een reductie van minimaal 2,5 procent bereikt. Ook het kantorenfonds heeft de concrete doelstelling om klimaatneutraal te worden.”
Voor jullie is dit een bedrijfskundige afweging vanuit het idee dat duurzaamheid loont. Het begrip wordt soms echter als marketingtool ingezet. Hoe zit dat binnen de vastgoedsector?
Van der Waals: “Vijf à tien jaar geleden kwamen bedrijven misschien nog weg met greenwashing: veel over duurzaamheid praten, maar er weinig mee doen. De laatste jaren heeft echter een omslag plaatsgevonden in de sector naar meten, verbeteren en verantwoorden. Het gaat niet langer alleen om het beleid, maar om wat je in de praktijk bereikt. Een voorbeeld is de ontwikkeling aangaande energielabels: dit is nu nog een theoretische berekening van het verbruik van een gebouw. In het voorgestelde klimaatakkoord gaat men over naar daadwerkelijk verbruik, en datzelfde doen wij nu al. Uiteraard hebben we energielabels en duurzaamheidscertificeringen, maar wij meten en monitoren het verbruik in onze gebouwen en rapporteren daarover aan onze investeerders. Deze resultaten zijn ook publiekelijk beschikbaar.”
Zijn er voorbeelden van projecten waarin jullie visie in de praktijk tot uiting komt?
Oremus: “In Amsterdam hebben we geïnvesteerd in nieuwbouw met een negatieve Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Dat wil zeggen dat het meer energie oplevert dan verbruikt. Dat is de richting die we op willen met vastgoed: de gebouwen moeten netto energieleveranciers worden voor de omgeving waarin ze staan.”
Ronald van der Waals
Van der Waals: “Een tastbaar voorbeeld uit de kantorenportefeuille is het vorig jaar opgeleverde WTC Utrecht. Op die plek stond een oud, donker en inefficiënt gebouw, maar wél bovenop station Utrecht Centraal. Vanwege die locatie hebben we besloten het te herontwikkelen naar een duurzamer, beter presterend gebouw waarbij we het gestandaardiseerd energieverbruik per vierkante meter hebben verbeterd van 894 MJ/m2 naar 364 MJ/m2; een reductie van bijna 60 procent en dat voldoet tevens aan de vereisten van het klimaatakkoord van Parijs.”
Welke uitdagingen zien jullie met betrekking tot de verduurzamingsopgave van Nederland?
Oremus: “Het voorgenomen klimaatakkoord is de eerste stap naar een concreet plan. Nu is het tijd om er duidelijkheid aan te geven. Het is met name belangrijk te weten welke rol de overheid zal vervullen en welke zaken de sector zelf moet oppakken – zeker als het gaat om de energievoorziening van vastgoed. Momenteel overwegen sommige gebouweigenaren bijvoorbeeld om een warmte-koudeopslag (WKO)-systeem te plaatsen. Als de gemeente echter besluit een warmtenet aan te leggen, is dat systeem van de gebouweigenaar niet nodig. We moeten voorkomen dat er inefficiënt wordt geïnvesteerd door de overheid en private partijen. Onduidelijkheid leidt tot vertraging van het verduurzamingsproces.”
Van der Waals: “Er zijn veel zaken die we wel al kunnen doen, zoals het upgraden van gebouwgebonden installaties, actief monitoren van energieverbruik en het stimuleren van gebruikers om duurzaam om te gaan met hun energieconsumptie, ook zonder concrete invulling van het klimaatakkoord. Dat neemt niet weg dat het nuttig zou zijn als in ieder geval de vier grootste gemeenten (G4) om de tafel gaan zitten met private partijen zoals CBRE Global Investors, om maatregelen af te stemmen. Elke gemeente heeft andere eisen en wensen van energiebehoefte en -verbruik, dus het terugbrengen naar een gemeente- of zelfs gebiedsniveau kan nodig zijn om verduurzaming van theorie naar de praktijk te brengen.”
Wat onderscheidt jullie van andere spelers in de markt?
Van der Waals: “Onze groep is onderdeel van ’s werelds grootste commerciële vastgoedservices bedrijf en kan daardoor beschikken over wereldwijde kennis op ieder gebied van de vastgoedmarkt. Ons bedrijfsmodel is het combineren van die wereldwijde trends met lokale kennis en expertise. Zeker op het gebied van duurzaamheid gebruiken we die internationale expertise voor onze Nederlandse portefeuilles.”
| Meer informatie |
|---|
| www.cbreglobalinvestors.com |
