Met een tekort van ongeveer 300.000 woningen op de Nederlandse woningmarkt, wordt het steeds moeilijker om particulier een huis te huren. De prijzen van huurwoningen blijven stijgen en zetten de betaalbaarheid van wonen onder druk in de particuliere huursector. In de grote steden is dit het duidelijkst zichtbaar in de woningsector. Daar daalt het aantal verkopen het hardst; met ruim 10 procent in het vierde kwartaal van 2018 (bron: Calcasa 2018). De oorzaak van de schaarste op de woningmarkt is de stilgevallen nieuwbouw tijdens de crisis. En de nieuwbouwsector heeft zich nog niet hersteld. Onder meer hoge grondprijzen, een tekort aan bouwvakkers, weinig geschikte locaties en de opeenstapeling van gemeentelijke eisen belemmeren een inhaalslag voor meer huurwoningen binnen de particuliere huursector. 

Kleinste particuliere huursector van Europa

Huurwoningen zijn voor veel mensen moeilijk te vinden. Een veelbesproken probleem als gevolg van de schaarste is de toegang tot de woningmarkt en huursector voor middeninkomens. Zij verdienen teveel voor de gereguleerde huursector en door de gestegen prijzen te weinig om een huis te kopen. “Dit komt doordat Nederland de kleinste particuliere huursector van Europa heeft”, aldus Laurens van de Noort, directeur van Vastgoed Belang. “Vlak na de Tweede Wereldoorlog was 60% van de Nederlandse huurwoningen in particuliere verhuur. Dit percentage is echter drastisch gedaald naar slechts 10% in 2015.” Een stelsel met staatssteun voor corporaties en huurtoeslag in het gereguleerde segment en hypotheekrenteaftrek voor kopers heeft deze daling ingezet. “We moeten daarom toewerken naar een volwassen particuliere huursector; alleen meer aanbod van huurwoningen zal leiden tot een minder gespannen woningmarkt en huursector.” 

Kan de particuliere huursector het probleem oplossen?

Van de Noort heeft een missie: de particuliere huursector inzetten om de problematiek op de woningmarkt op te lossen. “Een stabiele en duurzame particuliere huursector is onmisbaar voor een stabiele woningmarkt en een toename van het aantal huurwoningen. Met name middeninkomens zijn daarbij geholpen. In de afgelopen zes jaar is het aanbod voor het midden-huursegment verdubbeld, grotendeels dankzij meer particuliere huurwoningen op de markt. Maar we zijn er nog niet: in plaats van véél te weinig midden huurwoningen voor particuliere verhuur, is er nu te weinig aanbod in het midden-huursegment. We moeten deze ontwikkeling daarom vasthouden. Helaas wordt deze in de kiem gesmoord door strenge regulering van de al veel te kleine midden-huursector. Dat werkt averechts voor particuliere verhuur. Het aantal nieuwbouwvergunningen holt daarnaast achteruit”

“Slechts 1 procent van alle woningen is een huurwoning boven 1000 euro“

Particuliere huursector slechts 7 procent: stijging aantal huurwoningen is noodzakelijk

De regulering van de particuliere verhuur wordt beargumenteerd vanuit een onjuist beeld van de sector. Beeldbepalend zijn de huurprijzen boven de 1000 euro voor een particulier huis huren in het centrum van Amsterdam. Onterecht vindt Van de Noort: “Slechts 1 procent van alle woningen in Nederland betreft huurwoningen met een huur boven de 1000 euro. Daarbij maakt de gehele vrije huursector (kale huurprijzen boven 720 euro) slechts 7 procent uit van de totale woningvoorraad; veruit de kleinste van Europa. De totale particuliere huursector zou zo’n 20-25 procent van het geheel moeten zijn. In het buitenland vindt men dat vanzelfsprekend, maar het idee is nogal onwennig in Nederland.

Meer huurwoningen noodzakelijk: Kopen is voor velen niet mogelijk

Particulier een huis huren is voor velen de enige optie. Tot tien jaar geleden kon je op je 25^e vaak al een koopwoning aanschaffen vanwege uitzonderlijk ruime leennormen. “In de crisis hebben we echter gezien wat dat betekende: op het dieptepunt stonden 1,5 miljoen huishoudens onder water! Crisis op de woningmarkt en in de huursector, waardoor de economische crisis in Nederland dieper was en langer aanhield dan in omringende landen. Het is daarom begrijpelijk dat de politiek toen heeft besloten: dat moet anders als het gaat om huurwoningen. Er moest een veel grotere particuliere huursector komen om als drukventiel te werken tussen de sociale sector en de koopsector. Particulier een huis huren moet makkelijker worden.” 

Strengere regels voor particuliere verhuur

Veel mensen willen een particulier huis huren. Nu door de schaarste de prijzen van huizen en huurwoningen stijgen, verandert deze houding en neigt men naar strengere regulering voor particuliere verhuur. “Koopprijzen beteugelen is niet politiek opportuun; dus moeten particuliere verhuurders het nu ontgelden. Het aanpakken van echte excessen is natuurlijk goed, maar dat dreigt nu ten koste te gaan van de broodnodige groei van de particuliere huursector. De politiek dreigt zo de fout te herhalen van voor de crisis: korte termijn scoren ten koste van een gezonde woningmarkt en huursector.” 

125 jaar Vastgoed Belang voor particuliere verhuur

Vereniging Vastgoed Belang behartigt de belangen van particuliere vastgoedbeleggers en heeft 5000 leden. Dit zijn zowel grote als kleine verhuurders van huurwoningen, die beleggen met eigen geld en op eigen risico. Een grote groep bestaat uit particuliere verhuurders met één of twee huurwoningen, die hiermee in hun pensioen voorzien. Aan de andere kant zijn er grote familiebedrijven die al generaties in het vastgoed zitten en veel huurwoningen bezitten. De leden hebben ‘goed verhuurderschap’ hoog in het vaandel staan. De vereniging faciliteert ze daarbij met producten en diensten, zoals cursussen, juridisch advies en een jaarlijks geüpdatet ‘Handboek voor de particuliere verhuur’ met alle actuele wet- en regelgeving voor de verhuur van woningen, winkels en kantoren op een rij. 

Vastgoed Belang zet zich in voor meer particuliere huurwoningen

Dit jaar is een bijzonder jaar voor de vereniging Vastgoed Belang, vanwege het 125-jarig bestaan. “Wij gaan dat natuurlijk goed vieren, maar tegelijkertijd is de opgave voor de vereniging en haar leden nu levensgroot als het gaat om particuliere huurwoningen. Wij blijven daarom volop in gesprek met gemeenten en landelijke partijen om aan te geven waar de schoen wringt. Het kan niet de bedoeling zijn dat de markt voor huurwoningen dichtgetimmerd wordt door wet- en regelgeving. Daartegenover zijn wij ook bereid om maatregelen te nemen gedurende deze transitiefase met grote schaarste. Marktpartijen zouden daarvan geen misbruik moeten maken. Wij hebben in dat licht een aanbod voor de huursector op tafel gelegd waarin we voorstellen dat onze leden in de grote steden een deel van hun huurwoningen beschikbaar houden voor middeninkomens en beperkte huurverhogingen doorvoeren. Om dat te doen moeten de aangekondigde regulering van het (vooralsnog) vrije huursegment uitblijven en gemeenten realistischer eisen stellen aan nieuwbouw.” 

Verduurzaming particuliere verhuur

Niet alleen het oplossen van het grote tekort aan huurwoningen is een uitdaging. Voor de bestaande woningen geldt ook een grote verduurzamingsopgave. Verduurzaming van particuliere verhuur is noodzakelijk om de doelstellingen van Parijs te kunnen halen en één van de belangrijkste ontwikkelingen in de sector. Particuliere verhuurders willen vaak wel, maar de grote verduurzamingsinvesteringen blijken niet altijd mogelijk voor hun huurwoningen. Dat geldt vooral voor de circa 500.000 huurwoningen in het bezit van kleine particuliere verhuurders, met 1 of 2 woningen. Particuliere verhuurders worden al snel vergeten als het aankomt op regelingen en subsidies. “Een gemiste kans” vindt Van de Noort, “niet in de laatste plaats voor huurders van huurwoningen die hierdoor met hoge energielasten dreigen te blijven zitten.”

“De oorzaak van de schaarste op de woningmarkt is de stilgevallen nieuwbouw tijdens de crisis.”

“In de crisis hebben we echter gezien wat dat betekende: op het dieptepunt stonden 1,5 miljoen huishoudens onder water!”