Bouwlocaties meer inzetten voor middenhuur, de plancapaciteit opvoeren, stijgende bouwkosten indammen, samenwerking tussen gemeenten en beleggers en vooral zo veel mogelijk door de markt blijven bijbouwen, ook als het economisch wat minder gaat. Volgens de langetermijnbeleggers is dat nodig om het tekort aan huurwoningen weg te werken.
Beleggers investeerden in 2017 circa 5,2 miljard euro in woningen, blijkt uit een eind vorig jaar verschenen onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Daarvan namen Nederlandse institutionele beleggers 3,1 miljard euro voor hun rekening. Dat geld werd onder meer gestoken in nieuwbouw in het huursegment boven 720 euro. In 2017 werden in totaal ongeveer 63.000 nieuwbouwwoningen gebouwd, een toename vergeleken met de 55.000 nieuwbouwwoningen in 2016. Meer dan 10 procent van deze nieuwbouw werd door langetermijnwoningbeleggers gerealiseerd.
“Er wordt nog veel te weinig gebouwd om aan de enorme vraag naar midden- en vrije sector huur te voldoen en er dreigt zand in de motor te komen door dreigende regulering vanuit gemeenten.”
Investeerders zijn nog steeds bereid fors te investeren in huurwoningen voor mensen met een middeninkomen. Toch wordt er nog veel te weinig gebouwd om aan de enorme vraag naar midden- en vrije sector huur te voldoen en dreigt er zand in de motor te komen door dreigende regulering vanuit gemeenten.
Volgens de IVBN, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland, is de vrije huursector zo klein door enerzijds de fiscale bevoordeling van de koopmarkt en anderzijds de dominantie van de sterk gesubsidieerde sociale huurwoningenvoorraad. Om dan onder volledig marktconforme voorwaarden huurwoningen boven de 720 euro te realiseren en te exploiteren is al een uitdaging.
Volgens cijfers van het CBS, bewerkt door Capital Value, staan tegenover 4,4 miljoen koopwoningen 3,3 miljoen huurwoningen. De corporaties hebben in totaal zo’n 2,3 miljoen huurwoningen; institutionele beleggers circa 180.000 en (overwegend kleine) particuliere verhuurders 615.000. Die laatste groep bouwt een beperkt aantal nieuwe huurwoningen, vooral door transformatieprojecten. De afgelopen paar jaar realiseerden IVBN-leden circa 7000 nieuwe huurwoningen per jaar. De corporaties bouwden zo’n 20.000 nieuwe sociale huurwoningen. Relatief gezien bouwen langetermijninvesteerders dus vijf keer zo veel nieuwe huurwoningen als corporaties en zijn zij vrijwel de enigen die substantieel nieuwe huurwoningen toevoegen in de midden- en vrije sector huur.
“Langetermijninvesteerders beleggen met en voor andermans geld; dat geeft de verplichting zorgvuldig en transparant te investeren.”
Wie zijn die langetermijninvesteerders?
Langetermijninvesteerders streven naar een evenwichtig investeringsklimaat voor vastgoed. “Dat doen onze leden door het bevorderen van de professionaliteit, transparantie, integriteit, innovatie, stimuleren van verduurzaming en hergebruik van bestaand vastgoed. Daarnaast benadrukken we de maatschappelijke betekenis van beleggen in vastgoed om in te wonen en te werken en zijn we gesprekspartner voor overheden, toezichthouders en andere partijen”, licht directeur Frank van Blokland toe. De 28 leden van de IVBN, vastgoedfondsen en vastgoedvermogensbeheerders, exploiteren voor circa 50 miljard euro aan Nederlands onroerend goed en circa 50 miljard aan vastgoed in het buitenland. De helft van het vermogen beleggen ze in woningen. Verder beleggen ze in winkels, kantoren, bedrijfsruimten en parkeergarages. Dat doen ze overwegend in opdracht van institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en (pensioen)verzekeraars. Van Blokland: “Wij beleggen vóór en mét ‘andermans geld’. Dit geeft ons de verplichting zorgvuldig en maatschappelijk verantwoord te investeren met product dat voldoet aan de woonbehoefte en met een gematigd huurbeleid. Wij zijn transparant over al onze investeringen en leggen hierover verantwoording af aan onze opdrachtgevers, de pensioenfondsen en verzekeraars.” Volgens Van Blokland kunnen zijn leden bijdragen aan de oplossing van het tekort in het middensegment. “Er is behoefte aan huurwoningen voor mensen met een modaal of hoger inkomen, zoals onderwijzers, zorgverleners, verpleegsters, politie- en brandweermensen. Mensen met banen die nodig zijn om steden leefbaar en veilig te houden, maar daar nauwelijks woonruimte kunnen vinden.”
Mutaties in de bestaande voorraad, excessen en dreigende regulering
Kwalitatief goede huurwoningen met nu nog een maximale huurprijs onder de 720 euro, kunnen, als de huurder is vertrokken, daarna boven de 720 euro worden verhuurd. Waar dat mogelijk is, doen verhuurders dat, ook omdat daardoor niet langer een verhuurderheffing betaald hoeft te worden, die minstens twee maanden huur kost. De zeer grote gemeenten hebben hun corporaties opgedragen bestaande sociale huurwoningen, ook na vertrek van de huurder, niet in de middenhuur te gaan exploiteren. In de grote steden hadden er daardoor echter minstens 300.000 midden huurwoningen bij kunnen komen.
Door de schaarste vanwege de enorme vraag naar middenhuur, maar ook door de voortdurende stijging van de prijs van koopwoningen, zijn excessen in de vrije huursector ontstaan. Het gaat dan vooral om huisjesmelkers, die veel te hoge huurprijzen vragen voor slechte of matige kwaliteit. De beeldvorming over te hoge huurprijzen kan ook ontstaan door particuliere verhuurders die ‘gestoffeerd’ of ‘gemeubileerd’ verhuren, deels aan werkgevers voor ‘expats’. Gemeenten willen excessen kunnen bestrijden. Door lokale overheden is daarom een oproep gedaan aan minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Kajsa Ollongren om een zogenoemde ‘noodknop’ in te stellen om op basis van de WOZ-waarde een maximum te stellen aan de huur in de vrije sector.
Institutionele woningbeleggers zijn mordicus tegen deze regulering. Door de aanvangshuren te beperken op basis van de WOZ-waarde verliezen investeerders die lange termijn in de Nederlandse woningmarkt hebben geïnvesteerd het vertrouwen in het woningmarkt- beleid van de overheid. Deze regulering treft juist langetermijninvesteerders die met en voor pensioengeld hebben geïnvesteerd en in de nieuwbouw enorm belangrijk zijn.
“Het aanbrengen van een noodknop zal leiden tot zowel een daling en temporisering van de nieuwbouw als tot vermindering van investeringen in bestaande huurwoningen.”
IVBN wijst op durfinvesteerders en private equity partijen die de Nederlandse woningmarkt al weer aan het verlaten zijn, nadat zij in de afgelopen jaren uitzonderlijk hoge rendementen hebben behaald vanwege de waardestijging van het door hen enkele jaren geleden aangeschafte corporatiebezit. IVBN stelt dat het aanbrengen van een noodknop zal leiden tot zowel een zeer aanzienlijke daling en temporisering van de nieuwbouw als tot vermindering van investeringen in bestaande huurwoningen (denk aan verduurzaming). Wat regulering doet, is het verjagen van langetermijnbeleggers met een maatschappelijk perspectief, die met hun investeringen in de midden- en vrije sector huur, juist kunnen helpen om een meer evenwichtige woningmarkt te realiseren, mits zij kunnen rekenen op een rendabele exploitatie.
Die investeringen kunnen echter niet worden gedaan als de gemeente de huurmarkt gaat reguleren. Vertrouwen in overheidsbeleid komt te voet, maar gaat per paard. Naar goed Amsterdams woordgebruik stelt van Blokland: “In een noodknop kun je niet wonen.”
