Het blijft een heet hangijzer voor woningcorporaties: waarom investeren in verduurzamingsmaatregelen waar alleen de huurder financieel van profiteert? De energierekening valt immers lager uit, maar daar merkt een corporatie niets van in de portemonnee. Hoe kunnen huurders en vastgoedeigenaren op een rendabele, groene manier gezamenlijk de toekomst tegemoet? En op wat voor manier kunnen architecten slim meedenken in deze samenwerking? In die toekomst staat een flinke uitdaging te wachten.
In het laatste convenant Energiebesparing huursector, opgesteld in 2012, is afgesproken dat huurwoningen van woningcorporaties vanaf 2020 gemiddeld energielabel B of hoger hebben. “Een forse ambitie, dat wisten we al direct”, stelt Ronald Paping, algemeen directeur van de Woonbond. “Het wrange: de inkt was nog niet droog of we zagen een flinke daling in de verduurzamingsinvesteringen.” In de resultaten van een klein onderzoek dat de Woonbond vervolgens opzette, werd die waarneming onderbouwd: meer dan de helft van de oorspronkelijke investeringsplannen van corporaties bleek geschrapt.
Verhuurdersheffing woningcorporaties
Een belangrijke oorzaak van deze trend is volgens Paping te zoeken bij de verhuurdersheffing. Deze heffing houdt in dat verhuurders die meer dan tien sociale huurwoningen bezitten, een heffing betalen over de WOZ-waarde (Waardering onroerende zaken) van de woningen. Het kabinet verklaart deze bijdrage van huurders te vragen ‘voor het verminderen van de nationale schuld.’ Dit staat vastgelegd in de maatregelen in het Woonakkoord. In 2017 is de heffing 0,536 procent. Dat komt neer op gemiddeld 723 euro per sociale huurwoning. De verwachting is dat het totale bedrag aan geïnde heffingen dit jaar zal oplopen tot 1,7 miljard. De verhuurdersheffing heeft veel ellende gebracht in de sociale huursector, stelt Paping. Een sterke stijging van de huurprijzen was namelijk onvermijdelijk en het duurzaamheidsdossier is in rap tempo naar de achtergrond verdwenen. Dit heeft geresulteerd in een forse afname van investeringen in nieuwbouw, onderhoud en groene maatregelen.
Co-creatie tussen huurders en woningcorporaties
Een huurder zou juist te allen tijde betrokken moeten worden bij verduurzaming in plaats van alleen opgezadeld te worden met een hogere huurprijs. Dat stelt Fred Schoorl van de branchevereniging voor Nederlandse architectenbureaus. Het is volgens hem zelfs niet eens meer van deze tijd om te vragen of een huurder betrokken moet worden. De huurder is onderdeel van de oplossing. Duurzaam investeren is weliswaar een kostenpost voor veel corporaties, maar kijkend naar de toekomst zal het veelal rendement opleveren, vervolgt Schoorl. Hij is ervan overtuigd dat het ‘groene randje’ van het toekomstig kabinet het komend jaar effecten zal hebben op de vastgoedmarkt. Innovatie en industrialisatie noemt hij de sleutels tot de oplossing, met co-creatie als uitgangspunt. De huurder ziet namelijk ook steeds vaker in dat eigen initiatief loont om de energierekening omlaag te brengen. “We werken langzaam toe naar een situatie waarin de gebruiker, dus de huurder, aan de voorkant wordt meegenomen als coproducent van een duurzame woning.”
Maak het niet te moeilijk
Paping deelt de mening dat Nederland met de komende kabinetsperiode in een nieuwe, groenere fase komt. Dat wordt tijd ook, want als de Nederlandse vastgoedsector in internationaal perspectief bekeken wordt, loopt Nederland op het gebied van duurzaamheid flink achter, stelt hij. “An sich hebben we een redelijke woningvoorraad, maar veel meters maken we tot op heden nog niet.” Het is toch vooral gas geweest dat de klok sloeg. Om de Parijse doelstellingen te kunnen behalen, moeten de komende jaren flinke stappen gezet worden richting energieneutraal wonen. Het is vooral van belang dat einddoel niet uit het oog te verliezen, stelt Paping. Hij refereert hiermee aan de overwegingen van minister Blok om de doelstellingen voor 2020 (minimaal label B) bij te stellen. Omdat de verwachting is dat dit bij lange na niet behaald wordt, wil hij de verplichting verlagen naar minimaal label C in 2020, waarbij hij niet meer uitgaat van een gemiddelde per corporatie, maar het per individuele woning wil bekijken. Hoe efficiënt is dat, vraagt Paping zich af. “Dan ontstaat toch het risico dat corporaties zich het er gemakkelijk vanaf maken en vervolgens na de label C-certificering niet meer verder gaan met verduurzamen.” Tussenstappen kunnen het ook financieel gezien moeilijk maken om door te werken naar het einddoel, label A++.
Lasten delen woningcorporaties
Afspraken over een woninglastenwaarborg zouden de drempels voor investeringen in energiebesparing al enorm kunnen verlagen, stelt Paping. Op dit moment hebben huurdersorganisaties adviesrecht. Individuele huurders moeten akkoord gaan met energiebesparende maatregelen wanneer deze gepaard gaan met een huurverhoging. Als er een woonlastenwaarborg wordt vastgelegd, garandeert de eigenaar dat de huurverhoging lager zal uitvallen dan de besparing op de energielasten. Deze oplossing zou gunstig uitpakken voor de portemonnee van zowel huurder als eigenaar. Paping stelt wel als voorwaarde dat de woonlasten een jaar na dato nog eens opgemeten zouden moeten worden om vast te stellen dat deze daadwerkelijk lager zijn. Is dit niet het geval, zou de huur alsnog bijgesteld kunnen worden.
Iedereen gebaat bij verduurzaming
Uiteindelijk gaat het toch ook om de kwaliteit van de woning en het wooncomfort van de huurder. Verduurzamingsinvesteringen komen deze twee zaken alleen maar ten goede, meent Schoorl. De drie P’s in de duurzame ontwikkeling staan immers niet voor niets voor people, planet en profit. Uiteindelijk profiteert iedereen, zo is de gedachte. Het is daarom ook een goed gegeven dat de huurder steeds meer het nut en de noodzaak van verduurzaming gaat inzien, vervolgt hij. “Je kunt de mooiste technieken en de meest recente innovaties wel uit de kast trekken, maar het stelt allemaal niets voor als de gebruiker ze niet daadwerkelijk gaat gebruiken en inziet dat ze ook voor de eigen doelstellingen gunstig kunnen zijn.” Zo kan een corporatie wel investeren in allerlei ingewikkelde apparaten om het energieverbruik te reguleren, maar als de huurder vervolgens met hetzelfde gemak het raam openzet terwijl er gestookt wordt, bereik je nog niets. Betrek de huurder daarom al vanaf de eerste fase bij verduurzaming, bepleit Schoorl. Samen nadenken over slimme oplossingen kan enorm bijdragen aan het gevoel van de huurder iets te kunnen betekenen voor een beter milieu. “Zo verleg je de nadruk van duurzaamheid als last, naar duurzaamheid als lust voor de samenleving.”
