Duurzaamheid staat steeds hoger in het vaandel bij de Nederlandse burgers. De verkiezingen voor de Tweede Kamer bewezen dit weer. GroenLinks boekte een historische overwinning en de Partij voor de Dieren wist haar zetelaantal meer dan te verdubbelen. Maar hoe kan een duurzame maatschappij verwezenlijkt worden? Naast het duurzaam gebruikmaken van grondstoffen en het hergebruiken van producten, speelt vastgoed een grote rol. Wanneer Nederland echt wil verduurzamen, zal ervoor gezorgd moeten worden dat de gebouwen toekomstbestendig zijn.
Duurzaam vastgoed
Wanneer is vastgoed duurzaam? “Vastgoed is van nature duurzaam. Het is weinig mobiel en het is voor de lange termijn ontwikkeld. Duurzaam staat daarom met name voor volhoudbaarheid”, vertelt Dirk Brounen, hoogleraar Real Estate Economics aan Tilburg University. Hij vindt dat er bij duurzaamheid van vastgoed te veel alleen gefocust wordt op het besparen van energie. Het draait volgens hem juist ook om het creëren van waardevast vastgoed. Vastgoed dat met de tijd mee kan en dat niet achterblijft wanneer veranderingen nodig zijn. Annemarie van Doorn, directeur van de Dutch Green Building Council (DGBC), deelt de mening dat duurzaamheid binnen vastgoed meer beslaat dan enkel energieverbruik en CO²- uitstoot. Zij stelt dat de mate van duurzaamheid ook draait om de gezondheid en het welzijn van de mensen die werken in een pand. Om die reden moeten bedrijven naast hun energieverbruik letten op bijvoorbeeld de lichtinval, het binnenklimaat en de hoeveelheid groen. Daarnaast spelen bij duurzaamheid onder andere materiaalgebruik, waterverbruik en afvalstromen een rol.
Mogelijk probleem vastgoed
In totaal zijn er negen aspecten waar niet alle pandeigenaren zich even goed van bewust zijn. Iedereen wil een beter milieu, maar zodra mensen wat moeten doen, hapert het vaak, stelt Brounen. Dit kan voor vastgoed een probleem vormen, want een pandeigenaar wil niet verliezen omdat hij/zij te laat gereageerd heeft, waardoor diens vastgoed niet meer in de smaak valt. “Veel mensen denken dat vastgoed, omdat het heel fysiek is, niet meer te veranderen is. Mensen zien het als iets dat vast is. De locatie is dan wel vast, maar op de plek zelf zijn veel dimensies waar men wel wat aan kan doen.” Als voorbeeld noemt hij oude fabrieksgebouwen die hergebruikt worden als nieuwe werkplek of verlaten kastelen die nu worden ingezet als ggz-locatie. Daarom draait voor hem het duurzaam maken en houden van vastgoed om het niet laten verkwanselen van oude gebouwen.
Bestaande bouw duurzaam maken
Ondanks dat duurzaamheid binnen het vastgoed niet enkel om energieverbruik en CO²-uitstoot gaat, zijn dit wel twee belangrijke factoren waar rekening mee moet worden gehouden, legt Van Doorn uit. “Zo rond de 40 procent van de CO²-uitstoot en energieverbruik komt van de gebouwde omgeving.” Bij nieuwe gebouwen wordt er standaard gedacht aan factoren die het energieverbruik laag kunnen houden, zoals isolatie, dubbelglas en zonnepanelen. Dit zijn dus geen vernieuwende factoren, vindt Brounen. Er moet nu volgens hem vooral gekeken worden naar wat mogelijk is met bestaande gebouwen. Dat nieuwe gebouwen aan een bepaalde standaard moeten voldoen, is op allerlei manieren vastgelegd. Voor reeds bestaand vastgoed is dat anders en lijkt de weg naar verduurzaming soms wat langer. Met name wanneer bedrijven gaan verbouwen, wordt toch nog te veel gekeken naar de korte termijn, vindt Brounen. “Zo worden bepaalde aanpassingen niet doorgevoerd omdat die op dat moment (te) veel geld kosten. Deze veranderingen betalen zich op de lange termijn echter wel terug.”
Kosten besparen
Niet alleen het milieu en de toekomstige generatie zijn gebaat bij duurzamere panden, ook de huidige pandgebruiker profiteert hiervan, beaamt Van Doorn. Qua kosten gaat de huurder er altijd op vooruit. Kosten die bespaard worden op energie, maar bijvoorbeeld ook op schoonmaak, verzekeringen, heffingen en vuilafvoer. Om deze reden moet tevens de huurder zijn/haar stempel drukken op de duurzaamheid van een gebouw, en dient hier volgens Van Doorn zelfs een verantwoordelijkheid te pakken. “Elk beetje zelf respecterende ondernemer zou in een duurzaam
pand moeten willen zitten. Daar moeten we in ieder geval naartoe.” Nu worden de kosten nog vaak gezien als een grote drempel, stelt ze, maar het gaat niet alleen om het kostenplaatje. Het sociale plaatje speelt ook een rol. De sleutel ligt bij de huurders; als die het willen, dan moeten pandeigenaren op een gegeven moment wel. Anders lopen ze mogelijk huurders mis.
Energiezuiniger worden
Hoe de stap gemaakt moet worden naar meer duurzaamheid zal voor ieder gebouw anders zijn, weet van Doorn. Veel pandeigenaren weten echter niet wat er mogelijk is en denken vaak dat verduurzaming niet kan of dat het te ingewikkeld is. “Daarom is de Dutch Green building Scan ontwikkeld. Pandeigenaren kunnen deze scan doen om meer bekend te worden met hun duurzaamheidsprofiel en de bijbehorende mogelijkheden.” Er zullen heel veel gebouwen zijn die het energielabel A kunnen halen, maar er zijn ook gebouwen die op energielabel G zitten en waarbij het lastig is om dit te verbeteren. Toch is het volgens Van Doorn vaak wel mogelijk om naar energielabel C door te stromen, bijvoorbeeld door andere verlichting te gebruiken. Brounen is van mening dat de hink stap-sprongmethode beter werkt dan het maken van een grote sprong, van bijvoorbeeld energielabel F naar energielabel A. “Die grote sprongen zijn eigenlijk te duur. Kleine stapjes nemen en geleidelijk aan verduurzamen is voor een pandeigenaar veel aantrekkelijker.” Het aantrekkelijk maken van duurzaamheid voor pandeigenaren is belangrijk. De overheid heeft de toezegging gedaan dat al haar gebouwen in 2020 gemiddeld energielabel C zullen hebben, dit soort afspraken is nog niet gemaakt voor het gehele bedrijfsleven, legt Brounen uit. In 2023 moeten alle kantoorpanden minimaal energielabel C hebben, dit geldt echter niet voor winkels en bedrijfsgebouwen. Het bedrijfsleven moet daarom zelf het nut inziet van verduurzaming, wil het bedrijfsvastgoed in Nederland kunnen verduurzamen.
Stimuleren van verandering
Op dit moment is er nog een grote kloof zichtbaar tussen wat men wil en wat men doet op het gebied van verduurzamen van vastgoed. Dit komt met name door de eerdergenoemde focus op de korte termijn. Brounen licht toe dat de opbrengst van het verduurzamen in de toekomst ligt en dat is vaak lastig te bevatten. Mensen willen toch bewijs zien. Ze weten wat het kost, maar nog niet precies hoeveel het gaat opleveren en wanneer. Brounen en Van Doorn zijn van mening dat banken een rol kunnen spelen bij het stimuleren van verandering. “Zij maken veel geluid over het financieren van duurzaam vastgoed en als zij erover praten, gaan de bedrijven wel mee”, stelt Brounen. Dit wordt beaamd door Van Doorn, die aangeeft dat wanneer banken steeds meer willen investeren in duurzaam vastgoed dit een extra stimulans kan zijn voor ondernemers. Wanneer zij dan niet meegaan in de verduurzaming, zullen zij niet alleen moeite hebben met het vinden van financiering, de kans bestaat ook dat zij hierdoor zaken mislopen. “Een verantwoorde ondernemer wil liever zakendoen met andere verantwoorde ondernemers.”
Afstoten van vastgoed
Niet altijd zal het mogelijk zijn om bestaande bouw te verduurzamen. Daardoor moet er soms voor gekozen worden het af te stoten. Wanneer dit het geval is, kan het slopen een grote rol spelen bij het verduurzamen van de locatie of het pand, weet Edwin Zoontjes, secretaris van VERAS, de branchevereniging voor sloopaannemers. Ondanks het belang hiervan, wordt er nog te weinig gedacht aan het sloopproces bij het opstellen van plannen voor nieuwbouw. Volgens hem betrekken veel architecten en aannemers het renovatieen/ of sloopproces onvoldoende bij het ontwikkelen en realiseren van gebouwen. Toch zou dit wel beter zijn, en zou men al aan de tekentafel rekening moeten houden met toekomstig slopen en demontabel bouwen, legt hij uit. “Onmiskenbaar moet een gebouw een keer aangepast worden, of veranderen plannen, waardoor er gesloopt moet worden.” Wanneer men hier van tevoren bij stilstaat, zal het sloopproces een stuk makkelijker en duurzamer verlopen. Hierbij kan gedacht worden aan herbruikbare materialen en makkelijk te demonteren materialen.
Duurzaam slopen
Wanneer een sloopproces wordt ingezet, is het voor de duurzaamheid belangrijk dat de materialen van het pand hergebruikt worden, licht Zoontjes toe. Dit hergebruik kan plaatsvinden in het nieuw te bouwen pand, maar ook in andere panden. Om dit mogelijk te maken, brengt de sloopaannemer in kaart welk materiaal kan blijven in het pand, wanneer het een renovatie betreft, en welk materiaal er uit het gebouw kan worden gehaald, en wat daarvan kan worden hergebruikt. Raamkozijnen zijn bijvoorbeeld goed te demonteren, vertelt Zoontjes. Het daarna weer afzetten is echter minder makkelijk. Dit komt doordat veel oude gebouwen kozijnen hebben die gemaakt waren voor een ander soort glas, veelal enkelglas.
Oude raamkozijnen
Raamkozijnen van twintig jaar geleden kunnen daardoor nu niet meer zomaar worden afgezet. Toch wordt ook bij die kozijnen gekeken of ze nogmaals gebruikt kunnen worden. Hij stelt dat een sloopaannemer feitelijk een grondstoffenleverancier is, waarbij zijn of haar doel is zoveel mogelijk materialen te hergebruiken zodat deze in een economische loop blijven. Niet alleen wanneer oude panden plaats moeten maken voor nieuwe panden, maar tevens bij het renoveren van panden speelt slopen een rol. Met name de laatste jaren wordt deze rol groter, vertelt Zoontjes. Tot vóór de economische stagnatie van tien jaar geleden werd er sneller overgegaan tot totaalsloop, om vervolgens een ander gebouw in de plaats te bouwen. Nu wordt er meer nagedacht en vaker gekozen voor renovatie, legt hij uit. Dit gebeurt zowel door het bedrijfsleven als door de overheid die door middel van herbestemming een oud gebouw of gebied nieuw leven wil inblazen. “Slopen en renoveren is onderdeel van het verduurzamen van vastgoed. Hiermee wordt de cirkel rond: de circulaire economie in optima forma.”
Een duurzame toekomst
Van Doorn ziet de toekomst positief in. Zij ziet dat mensen bewuster worden, al is het wel een langzaam proces. “Net zoals dat ging met gezond eten, gaan mensen gaan nu rustig en voorzichtig aan andere keuzen maken.” Ze waarschuwt wel voor het gevaar dat de Nederlandse burger weer in slaap sukkelt wat betreft het belang van duurzaamheid nu de economie weer omhoog gaat. Daarom moeten mensen gestimuleerd blijven en dit moet niet enkel vanuit regels en wetten van de overheid komen, stelt Brounen. Nederlanders nemen de overheid toch een stuk minder serieus dan in andere landen, en de traditie bestaat om zo lang mogelijk te wachten wanneer de overheid iets wil, vertelt hij. Om de nuchtere Nederlander te bereiken moet veel meer ingezet worden op het bieden van concrete voorbeelden: goede én slechte.
Brounen stelt dat goede voorbeelden uitgelicht moeten worden, maar juist ook de grote verliezers: pandeigenaren die niet zijn meegegaan en zijn weggezakt in de labels. Hij vindt dat stimulatie moet draaien om het laten zien van alle extremen. “Door het delen van grote successen kunnen mensen gestimuleerd worden om meer te willen doen. Maar het delen van de grootste bloopers, door in te spelen op leedvermaak, werkt wellicht nog beter.” Brounen legt uit dat mensen twee keer zo sterk reageren op verlies als op winst. Zo zal een mogelijk verlies van 5 procent als gevolg van een gemiste duurzaamheidskans veel harder aankomen dan een mogelijke winst van 5 procent als gevolg van een doorgevoerde duurzaamheidsverandering. “De angst werkt dan als een zekere brandstof.” Van Doorn voelt meer voor positief stimuleren. “Mensen moet willen verduurzamen omdat zij trots op hun duurzame pand willen zijn.” Uiteindelijk is dat het belangrijkste: het zelf willen veranderen. De Nederlander staat bekend als een eigenwijze burger die zich niet de wet voor laat schrijven. Daarom is verandering van binnenuit essentieel wil Nederland in staat zijn haar vastgoed te verduurzamen en daarmee toekomstbestendig te maken.
