Het belang van duurzame huisvesting wordt in steeds bredere kring onderkend. Beleggers zien niet-duurzame huisvesting steeds meer als een risico en voor beheerders is duurzaamheid een belangrijk middel om geld te besparen. Gebruikers zijn zich op hun beurt steeds bewuster van de vele voordelen van duurzame huisvesting en ook de overheid scherpt duurzaamheidseisen en de handhaving hiervan aan. Facility managers kunnen een richtinggevende rol spelen in de verduurzaming van vastgoed.
Breed begrip
Duurzaamheid is een breed begrip, waarin energiebesparing een belangrijke rol speelt. Maar ook de gezondheid van medewerkers en het maximaal benutten van het huisvestingspotentieel zijn belangrijke factoren. Uit recent onderzoek van de Dutch Green Building Council (DGBC) staan de gezondheid van gebruikers en het verhogen van de marktwaarde respectievelijk op de tweede en derde plaats als het gaat om motivatie voor verduurzaming. Op de eerste plaats prijkt ‘intrinsieke duurzame motivatie’. Sylvain van Ligtenberg, expert bij een specialist op het gebied van energiemanagement, relativeert die opmerkelijke uitkomst. “Als ik zo’n enquête voor mijn neus kreeg, dan zou ik dat ook als voornaamste motivatie aangeven”, zegt hij. Maar, zo legt hij uit, uiteindelijk gaat het natuurlijk vooral ook om de kostenbesparing. En hoe deze wordt behaald, verschilt sterk per sector.
Martin Mooij, hoofd Certificering en Beheer bij de DGBC: “Voor grote bedrijven vormt energieverbruik maar een relatief klein deel van de totale begroting. Zij zullen verduurzaming dan ook vooral insteken vanuit gezondheid en welzijn van de gebruikers.” In de praktijk blijkt energiebesparing dan vaak vanzelf mee te liften met de zorg voor een gezond binnenklimaat. Mooij: “Een tochtig gebouw is ook slecht voor de gezondheid van je medewerkers.” Het mooie van duurzaamheid, vindt Van Ligtenberg, is dat de te nemen maatregelen steeds talrijker en beter betaalbaar worden. “Er is veel meer mogelijk dan vaak wordt gedacht. Zowel technologisch als op het vlak van regelgeving.”
Europese regelgeving
Vanuit de Europese regelgeving moeten alle nieuwe gebouwen vanaf 2020 (vrijwel) energieneutraal zijn. Om de ontwikkeling van dergelijke gebouwen te stimuleren, voorziet de Groenregeling 2016 in een categorie voor nieuwbouw en voor renovaties die nu al aan de toekomstige eisen voldoen. Lang niet alle facility managers zijn voldoende op de hoogte van dergelijke regelgeving, denkt Van Ligtenberg. En dat terwijl zij een belangrijke rol kunnen spelen in de verduurzaming van huisvesting.
Facility manager als spin in het web
Onlangs publiceerde DGBC en Facility Management Nederland (FMN) een onderzoek dat aantoonde dat de facility manager de spin in het web is (of zou kunnen zijn) als het gaat om het verduurzamen van bestaande huisvesting van bedrijven en organisaties. De facility manager is de persoon die iedereen kent en de organisatie op alle vlakken ondersteunt. Aan de ene kant is hij verantwoordelijk voor de kantoorgebruiker, aan de andere kant adviseert hij de directie en werkt hij samen met externe partners. De rol van de facility manager is in de loop van de jaren steeds meer die van huisvestingsverantwoordelijke geworden, verantwoordelijk voor onderhoud, beheer, duurzaamheid en soft services zoals catering en beveiliging. Bovendien blijkt de facility manager vaak een adviserende of zelfs beslissende rol te nemen bij verduurzaming.
Stappenplan voor verduurzaming
Certificering kan een manier zijn om bestaande huisvesting te verduurzamen, maar dit is voor de gemiddelde facility manager een behoorlijke stap. Honderden pagina’s handleiding zijn vaak weinig aanlokkelijk en er moet veel papierwerk worden ingevuld. Daarom is DGBC bezig om een laagdrempelige scan te ontwikkelen die de facility manager zelf kan uitvoeren om een eerste indruk te krijgen van de duurzaamheid van zijn pand. Volgens het onderzoek van DGBC en FMN zou een ‘publieksvriendelijkere’ vorm of een helder stappenplan facility managers ook meer handreikingen kunnen bieden, ook als overtuigingsmiddel richting directie en kantoorgebruiker. Daarnaast hebben facility managers volgens het onderzoek behoefte aan een calculatiemodel om de meerkosten van duurzame investeringen te kunnen berekenen.
De opkomst van de ESCo
Een andere manier om te verduurzamen is bijvoorbeeld de inzet van zogenoemde ESCo’s (Energy Service Company). Een eigenaar of gebruiker van een gebouw contracteert dan een externe partij voor de realisatie van een eindproduct zoals warmte, licht of een gezond binnenklimaat. “Je neemt dan bijvoorbeeld een installateur in de arm die ervoor zorgt dat jouw bedrijf de komende tien jaar een gezond binnenklimaat heeft, tegen zo laag mogelijke kosten”, legt Van Ligtenberg uit. “Daarmee komt een deel van de verantwoordelijkheid én de investering bij de installateur te liggen en wordt hij uitgedaagd op zijn expertise en creativiteit. Opdrachtgever en opdrachtnemer hebben nu een gedeeld belang.” Dergelijke constructies hebben niet alleen als voordeel dat de neuzen dezelfde kant op staan, maar ook dat oplossingen niet langer bepaald worden door een knellend aanbestedingsbestek. Bovendien ontzorgen ESCo’s de opdrachtgever en voorkomt deze aanpak grote investeringen. Al met al is het vooral zaak dat men zich vooraf goed oriënteert op oplossingen voor verduurzaming van vastgoed. Niet alleen bij commerciële installatiebedrijven, maar ook bij onafhankelijke adviseurs. De regelgeving én de mogelijkheden veranderen voortdurend. Maar de tijd van greenwashing en windowdressing is voorbij en gebrek aan mogelijkheden of torenhoge kosten hoeven geen belemmering meer te vormen.
