Beleggen in vastgoed is voor particulieren vaak geen eenvoudige zaak. Het vraagt om kennis en ervaring, maar tegelijkertijd is het een goed middel om risico te spreiden. De markt is voor een flink deel in handen van institutionele beleggers uit binnen- en buitenland. Professor Peter van Gool (UvA) beschouwt de markt voor deze beleggers en particulieren tegen de achtergrond van cijfers.
In augustus 2017 publiceerde het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) via de website een rapport dat eerder was opgesteld door de Amsterdam School of Real Estate, die op zijn beurt weer gebruik maakte van cijfers van De Nederlandsche Bank (DNB). Het onderzoek bracht de omvang van de professioneel beheerde beleggingen in Nederlands vastgoed in kaart. Hoewel de vastgoedsector een belangrijke rol speelt in de Nederlandse economie en nauw verbonden is met de financiële sector, blijken dergelijke cijfers slechts mondjesmaat voorhanden. In 2016 was de professionele vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland, dus exclusief particuliere beleggingen, ongeveer 75 miljard euro. Daarvan namen Nederlandse institutionele beleggers 64 procent (47 miljard euro) voor hun rekening, verdeeld over pensioenfondsen (32 procent), verzekeraars (15 procent) en vastgoedfondsen (17 procent). Ongeveer 29 procent van het Nederlandse vastgoed (22 miljard euro) is in buitenlandse handen. Daarnaast beleggen buitenlandse partijen 3 miljard euro op indirecte wijze, namelijk in Nederlandse vastgoedfondsen die in Nederlands vastgoed beleggen. Buitenlandse beursgenoteerde bedrijven bezitten zo’n 6 miljard euro aan Nederlands commercieel vastgoed. Deze beleggingen staan overigens apart van het particuliere woningbezit.
Financieringen
In het onderzoek wordt daarnaast aandacht besteed aan de financiering van vastgoed, met het focus op de Nederlandse grootbanken. Zij nemen het grootste deel van de vastgoedfinancieringen in Nederland voor hun rekening. De drie grootbanken hadden in 2016 ongeveer 72 miljard euro aan commerciële vastgoedleningen uitstaan; 54 miljard in Nederland en 18 miljard in het buitenland. De totale vastgoedportefeuille van Nederlandse banken nam in de jaren voor 2016 sterk af, mede omdat de banken zich voor een deel hebben teruggetrokken uit de markt. Het totaal aan vastgoedleningen bij Nederlandse banken bedroeg in 2013 nog bijna € 90 miljard.
Schokbreker
Peter van Gool is professor Real Estate Economics aan de Universiteit van Amsterdam (UvA) en aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Al in 1993 verscheen de eerste druk van zijn boek Onroerend goed als belegging, dat inmiddels aan een herdruk toe is en nog altijd op grote schaal wordt gebruikt in colleges op universiteiten en hogescholen. Van Gool noemt het vanzelfsprekend dat het boek in de loop der jaren de nodige aanpassingen heeft doorgemaakt. “De vorige editie is geschreven tegen de achtergrond van de economische crisis van 2008-2011. In 2012 kwam het boek in herziene versie op de markt. Daar staat natuurlijk veel in over de crisis en risicomanagement. Allemaal zaken die we tijdens de crisis hebben geleerd.” In meer recentere jaren lijken particuliere beleggers de weg omhoog weer wat gevonden te hebben, sinds vastgoed tijdens de crisis van 2008 en navolgende jaren de zwarte piet kreeg toebedeeld. “Het belang van een gemengde portefeuille is daarmee maar weer eens onderstreept”, analyseert Van Gool. “Vastgoed zit bij institutionele beleggers vooral in de portefeuille als schokbreker, om de wisselende koersen van obligaties en aandelen te temperen. Je kan de toekomst niet voorspellen, het enige wat je als belegger kunt doen is diversifiëren. Voor onroerend goed is risicomanagement belangrijk geworden, met name als we kijken naar aan- en verkooptransacties en financieringsstructuren.”
Ander patroon
Beleggen in vastgoed is anno 2018 geen slechte belegging. De rendementen van Nederlandse institutionele beleggers over 2017 waren goed. Woningen: 15,6 procent; kantoren: 12,5 procent; winkels: 6 procent. Zeker naast obligaties en aandelen zijn dat uitstekende scores. Van Gool: “Je ziet dat vastgoed een heel ander rendement- en risicopatroon laat zien dan obligaties en aandelen. In het kader van risicobeperking is het goed om ook vastgoed in de portefeuille te hebben. Maar dat is geen nieuws.” Tegelijkertijd is het beleggen in vastgoed niet eenvoudig, zeker niet voor particulieren, en vraagt het veel kennis en ook vaak veel vermogen. Institutionele beleggers beleggen gemiddeld zo’n 10 procent van hun totale beleggingen in onroerend goed. Van Gool constateert dat particuliere beleggers in Nederland echter niet heel veel mogelijkheden hebben. “In Duitsland is het beleggen in woningen anders dan het eigen huis veel populairder, je hebt open ended woningfondsen waar zo’n 9 miljard euro in is belegd. Dat hebben we in Nederland niet, je bent hier voor het beleggen in woningen al snel aangewezen op cv’s en maatschappen. Beursgenoteerde fondsen waar je als particulier goed in kan beleggen, beleggen niet of nauwelijks in woningen.” Overigens wel in winkelcentra en kantoren.
Niet zorgeloos
Hoewel vastgoedbeleggingen worden gekenmerkt als schokbreker en door experts vaak worden benoemd als een inflatiebestendige belegging met heel redelijke rendementen, is beleggen in vastgoed niet een heel zorgeloze belegging volgens Van Gool. “Woningen lijken een goede belegging. Zo zijn de totale rendementen van huurwoningen ten tijde van de crisis veel minder geschommeld dan de prijzen van de koopwoningen. Dat komt omdat de huren stabiel bleven.” Maar voor particulieren vraagt het beleggen in woningen toch de nodige aandacht. De complexiteit van het beleggen in onroerend goed wordt vaak onderschat. “Je moet het managen, het vraagt om onderhoud, je krijgt misschien te maken met leegstand en gedaalde prijzen herstellen zich vaak maar langzaam.” Als je het goed en professioneel wilt doen, is het best ingewikkeld. Zoals bij elke belegging moet je zaken als doelstellingen, kosten, risico’s en dergelijke goed in ogenschouw nemen. ”Beleggers zien vaak ook een drempel in de fiscaliteit, hoewel alle beleggingen daarmee te maken hebben, niet uitsluitend vastgoed.”
“Tot ieders verbazing hebben de kantoren het de afgelopen jaren goed gedaan. Er is vrij weinig bijgebouwd en de vraag trok wat aan.”
Ontwikkelingen
De (internationale) markt staat bepaald niet stil. Zo kijkt Van Gool met belangstelling naar de ontwikkeling van onder meer de rentestand en het effect daarvan op vastgoed. Hetzelfde geldt voor de aanstaande Brexit. “En ik ben ook benieuwd of het winkelvastgoed het beter gaat doen. Tot ieders verbazing hebben de kantoren het de afgelopen jaren goed gedaan. Er is vrij weinig bijgebouwd en de vraag trok wat aan. Maar dit zijn wel vragen die je jezelf als belegger moet stellen. Tegelijkertijd blijft de enige waarheid, ook voor beleggers: de enige zekerheid die je hebt, is dat er geen zekerheid is.”
